Coranavirüs (Covid-19) Salgını ve Konut Kira Sözleşmeleri
Dünya Sağlık Örgütü tarafından küresel risk seviyesi “çok yüksek” olarak belirtilen Coronavirüs (Covid-19) salgınının beklenmedik ve hızlı ilerleyen etkisiyle ekonomik alanda yaşanan sıkıntılar, küresel sağlık krizinin yanı sıra küresel ekonomik krizi de beraberinde getirmektedir. Bu süreçte, konut kira sözleşmelerinin tarafları arasında doğabilecek uyuşmazlıklar da en sık tartışılan konu başlıkları arasındadır.
Kira sözleşmelerinde, kiraya veren kiralananı sözleşme ile kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olarak teslim etmeyi üstlenirken, kiracı da bunun karşılığında sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üslenmektedir.
TBK m. 324 hükmü uyarınca, “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Buna göre, kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak teslim etmiş ise, kiracı kira bedelini ödeme yükümlülüğündün kurtulamayacaktır.
Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle birçok konut kiracısı ekonomik anlamda yaşanılan sıkıntılar nedeniyle, konut kirası ödeme yükümlülüklerini yerine getirme konusunda güçlüğe düşmüşlerdir. Kira sözleşmelerinde, kural olarak, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda TBK m. 315’de yer alan “kiralanın temerrüdü” başlıklı madde hükmü uyarınca, kira sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi gündeme gelmektedir. Ancak Coronavirüs (Covid-19) salgınının ticari hayat üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmak amacıyla 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kira bedellerinin ödenmemesi durumunun kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Fakat, bu husus işyeri kiralarına özgü olup, kiralanan taşınmazın “konut” niteliğinde olduğu durumlarda kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesi yoluna gidilmesi mümkün olabilecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, 2779 Karar sayılı ve 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı (“Karar”) uyarınca, kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30.04.2020 tarihine kadar yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas taleplerinin alınmamasın karar verilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren en erken 30.04.2020 tarihinden sonra takip başlatabilecektir. Kaldı ki, etkisi hızla devam eden Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle tedbir niteliğinde alınan kararların her geçen gün artmakta olduğu dikkate alındığında, Karar’da belirtilen sürenin uzatılması da ihtimal dahilindedir.
Karar kapsamında belirtilen sürenin uzamaması durumunda, kiraya veren 30.04.2020 tarihinden sonra kira bedelinin ödenmesi için kiracıya ödeme emri veya ihtar göndererek, kira bedelinin ödenmesi için en az 30 gün (konut kiraları bakımından) süre vermekle yükümlüdür. Belirtilen sürede kiracı kira bedelini ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecek ve bu durum TBK m. 352/2 uyarınca bir tahliye sebebi oluşturacaktır.
Her geçen gün salgının etkisi ve bu kapsamda alınan tedbirlerin ağırlığı artarken bu durum ticari hayatı da aynı oranda etkilemektedir. Ticari hayat üzerindeki olumsuz etkiler zincirleme olumsuz birtakım sonuçlara sebebiyet verebilmektedir. Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle ekonomik anlamda sıkıntı yaşayan ve konut kirası ödeme güçlüğü içinde olan kiracılar bakımından da işyeri kiralarına yönelik yapılan düzenlemeye benzer bir düzenleme yapılması daha hakkaniyetli olacaktır.
Coronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle konut kira sözleşmeleriniz ve sözleşmelerden kaynaklanan edimlerinizin ifasına yönelik durumların hukuki niteliğinin değerlendirilmesi hakkında hukuki destek almak isterseniz iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.
Öz&Öz Hukuk Bürosu